갭투자 하셨나요?
2013년부터 시작된 수도권 상승장. 혹시 갭투자 하셨나요? 이번 상승장의 특징이라면 뭐니뭐니 해도 갭투자의 대중화입니다.
전세를 끼고 집을 매수하는 이 방식은 정말 적은돈으로 큰 레버리지(전세보증금)을 이용해서 엄청난 수익률을 얻을 수 있는 방법이죠.
인터넷과 SNS 등의 발달로 정말 갭투자를 모르는 사람이 없을 정도입니다.
현재 갭투자자들
대략 2016~2018년 이 사이에 갭투자를 정말 많이 했을 것으로 보고 있습니다. 저도 그 중의 한명이구요. 이 당시 수도권은 정말 갭(매매가-전세가)이 작았습니다.
적게는 한 채부터, 여러 채까지 많은 분들이 갭투자를 하셨을 겁니다. 그리고 아마 대부분의 분들이 임대사업자와 임대주택 등록도 하셨을 겁니다.
아직까지 팔지 않으셨을 거구요. 수익은 엄청난데 임대주택등록 기간과 양도세 중과 때문에 팔고 있지 못하시죠?
아직도 유용하고 앞으로도 계속될 갭투자 하는 방법 포스팅 보러가기
갭투자 물건들 언제 팔아야할까요?
사실 이 부분은 정말 중요한게 앞으로 시장흐름이 어떻게 될지를 예측하는 것과 똑같기 때문입니다.
시장이 앞으로 상승을 더 한다고 보면 홀딩, 아니라면 양도세 중과를 맞으면서도 매도해야 하니까요.
향후 슈퍼사이클이 오는 이유
2021년, 2022년 입주물량이 정말 작아서 상승할 것이다. 이런건 이제 부동산 공부를 시작하기로 마음먹은 날에 바로 알게 되는 내용입니다. 즉, 누구나 아는 것이죠.(틀리다는게 아닙니다)
더 중요한 것은 이제 부동산 시장이 슈퍼사이클이 도래한다는 것입니다.(유명하신 분의 주장을 차용한 겁니다. 제 아이디어와 의견이 아닙니다-관련 블로그)
슈퍼사이클이 뭐냐면 쉽게 주택의 노후도가 다해서 재건축, 재개발을 해야 하는데 그 노후한 주택들이 엄청난 규모로 쏟아져서 재건축과 재개발을 하지 않을 수 없는, 그러니까 신축가격은 폭등하고 아울러 멸실 때문이라도 구축도 같이 폭등하는.
사상 초유의 주택 가격 상승장을 말합니다.
통계청에서 가져온 주택 준공연도별 규모현황입니다. 일부러 소형과 초대형 면적의 주택은 뺐습니다.
보시면 1980년대 중반까지는 대략 한 해 10만 호 정도의 주택이 완공됐습니다. 그러다가 1기 신도시부터 해서 아파트를 본격적으로 짓기 시작한 1990년대 초중반. 무려 40만호가 넘습니다.
그럼 1980년대 중반 아파트가 지금 재건축을 하고 있죠(규제 얘기는 제쳐두고라도). 그럼 1990년대 초중반 한해 40만호씩 나오는 주택은 언제 재건축을 해야 할까요?
40년으로 보면 1990년 준공아파트는 2020년입니다. 물론 30년만 넘어도 썩다리 구축이 되죠.
느낌이 오시나요? 대규모 재건축, 재개발의 시작과(안할 수가 없습니다;;) 그에 따른 대규모 멸실. 한해에 멸실이 40만호씩 나온다고 생각해보시기 바랍니다.
갭투자 하셨던 분들이 할 일
슈퍼사이클이 남았습니다. 무조건 홀딩입니다. 수도권 외곽 구축이라도, 서울 변두리 나홀로 아파트라도 무조건 홀딩하셔야 합니다.
지금 부동산 정책이나 규제책 분석하고 뭐하고 할 필요도 없습니다. 양도세 중과 이런게 중요한게 아닌 정도로 그야말로 아비규환이 펼쳐질 것입니다. 대한민국 부동산 시장 역사상 대폭등장을 말씀드립니다.
다음 포스팅에서는 갭투자자가 버티는 방법에 대해서 알려드리겠습니다.