이 포스팅으로 분양권 중도금 대출 한도 이것에 대해서 완벽하게 정리를 해드립니다.
대한민국은 지금 부동산때문에 고민과 걱정을 안고 있습니다. 가격이 올라도, 내려도 누구하나 행복한 사람이 없죠.
하지만 누구나 내가 살 집은 꼭 있어야 하기에 부동산을 반드시 아셔야 하며, 공부해야 합니다. 그렇지 않으면 평생 무주택 신세로 전세와 월세를 전전해야 할지도 모릅니다.

부동산을 하면 꼭 빼놓을 수 없는 것이 아파트 분양과 청약이며, 이 분양권은 실거주 목적이건, 투자목적이건 정말 중요합니다.
그래서 오늘은 이 분양권에 대해서 특히, 분양권을 계약한 후에 하는 중도금 대출 한도에 대해서 정리를 해보도록 하겠습니다.
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분양권 중도금 대출 ?
대한민국의 모든 아파트는 분양을 하기 위해서는 꼭 청약을 해야 합니다. 누구나 원하는 주거수단이라서 이렇게 일정한 룰을 정해놓은 겁니다.
그런데 거의 대부분 선분양제도라서 미리 분양을 하고 나중에(대략 2년 반) 후에 입주를 하게 됩니다.
그래서 아파트가 지어지는 기간 동안에는 중도금을 넣고, 준공이 거의 다됐을때 잔금을 넣어야 합니다.(계약할때 계약금)
대략 분양가의 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 이렇습니다.
아파트 가격이 한두푼도 아니고 몇억(아니 몇십억일수도) 단위라서 왠만한 사람이라면 현금으로 주고 사는 사람은 없습니다.
중도금은 거의 6개월마다 몇천만원씩을 6번 넣어야 합니다. 분양가 5억이면 3억이 중도금이고, 이를 6번으로 나눠서 내면 1번에 5천만원입니다. 6개월에 5천만원씩 현금으로 내실 수 있나요?
이걸 월급이나 모아놓은 돈, 현금으로 낼 수없기 때문에 중도금 대출을 받아야 합니다. 사실 거의 대부분의 분양을 받으신 분들이 중도금 대출을 받는다고 보시면 됩니다.
분양권 중도금 대출 누가 해주나?
중도금대출도 대출이라서 당연히 은행에서 해줍니다. 그런데 은행의 입장에서 보면 중도금대출 신청이 들어왔을 시점에서는 아파트 실물이 없습니다. 등기도 없구요.
즉, 담보물이 없이 분양권(나중에 입주할 수 있는 권리) 하나만 가지고 대출을 해줄 수는 없죠. 그래서 누군가 보증을 서줘야 합니다.
이 보증을 건설사나 시행사, 시공사가 아니라(설사 해준다해도 믿을 수가 없죠) 국가 공공기관에서 해주게 됩니다.
우리나라에서 중도금 대출을 해주는 곳은 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG) 이렇게 2곳만 있습니다.
그래서 보통 아파트 분양을 할때 입주자모집공고를 보면 두 기관 중에서 어디서 중도금대출 보증을 해주는지가 명시되어 있습니다.
중도금 대출 금액 규제
현재는 아파트 분양가가 9억이상이라면 해당 아파트는 중도금 대출이 되지 않습니다. 고액 아파트라고 취급을 해서 이정도는 소득과 자산이 있는 사람만 구입해야 한다는 규제입니다.
따라서 9억이상이라면 약 5억이 넘는 중도금을 대출 없이 알아서 현금으로 납부를 하셔야 합니다.(물론 나중에 자금출처도 하셔야 합니다)
중도금 대출시 보증 건수 제한
위에서 중도금 대출시 보증을 해주는 기관이 두 곳만 있다고 했는데요, 그렇다고 내가 분양권을 계속 청약이건 무순위 선착순이건 취득하는 대로 보증을 해주는 것이 아닙니다.
중도금대출 보증은 세대당 딱 2건이 기본입니다. 사실 부부가 각 1채씩 갖는 건 가능하다는 얘기입니다. 단 여기서 또 규제가 있죠.
규제지역(조정지역, 투기과열 등)은 세대당 1건만 가능하고, 비규제지역은 원래대로 세대당 2건이 가능합니다.
그런데 규제지역 1채, 비규제지역 1채씩은 가능할까요? 아래 표를 봐주시기 바랍니다.
일단 규제지역은 무조건 1건만 가능하다고 생각하시면 됩니다. 여기서 비규제지역을 추가로 1건 더 할 수 있습니다. 그 반대는 되지 않습니다.(일종이 비규제지역 살려주기라고 생각하시면 됩니다)
그래서 분양권 2개를 가지고 싶으시다면 첫번째는 규제지역, 비규제지역 상관이 없으나, 두번째 분양권은 무조건 비규제지역이어야 합니다.
조금 헷갈리는 부분이 비규제지역을 먼저 중도금 받고, 규제지역은 1채니까 가능하지 않겠냐고 하시는데요, 이게 안됩니다. 순서만 바뀐거여서 조금 억울 할 수도 있습니다.
규제지역은 무조건 1채인데 나중에 비규제지역으로 나가니까 1채만 더 해준다라고 기억해주시기바랍니다.
분양권 중도금 대출 보증금액 한도
분양권 중도금 대출은 크게 9억이상이면 무조건 안되고, 세대당 2건(규제지역은 1건)이라는 것을 알았습니다.
그럼 건당 보증금액에 대한 한도는 얼마일까요?
먼저 규제지역과, 비규제지역이 나뉘어 지구요, 수도권과 광역시나 기타지역이냐에 따라서 또 다릅니다. 보증기관마다도 다르구요.
기본적으로 인당 최대 3억이 기본인데 수도권과 광역시는 집값이 비싸니까 HUG에서만 인당 최대 5억으로 해준다라고 기억해두시면 됩니다.
보증금액은 규제, 비규제지역은 상관이 없습니다. 기본 인당 3억, 수도권 광역시만 HUF 인당 5억.
그런데 세대당 2건이 기본이니까 인당 최대 3억이면 모두 6억까지는 가능하죠. 수도권 광역시라면 HUG에서는 10억까지 가능.
분양권 중도금 대출 한도 정리
이제 분양권 중도금 건수 제한과 보증한도를 합쳐서 보겠습니다.
위의 표를 보시면 부부가 분양권을 각 1채씩 가지고자 할때 가능한 최대 한도액이 나와있습니다.
예를 들어보겠습니다. 규제지역 1분양권에서 비규제(규제는 안되니까) 1채를 더 가지고 싶다. 내가 가진 분양권이 수도권이고, 와이프가 비규제 광역시 분양권을 투자하고 싶다.
내가 기존에 HUG에서 받았고, 비규제 광역시 분양권도 HUG면 합쳐서 5억이 한도입니다. 내가 먼저 HUG에서 4억을 받았으면 이제 1억만 중도금 대출이 나옵니다. 나머지는 현금으로 내야 합니다.
따라서 규제/비규제, 수도권과 광역시/기타지역 구분에서 내가 먼저 받은 중도금 대출 보증이 HUG냐 HF냐도 중요합니다.
제일 베스트는 규제, 수도권광역시 HUG를 받고(HUG는 수도권 광역시는 5억해주니까), 그리고 비규제인데 또 수도권광역시 HUG를 받는 겁니다. 총 한도가 10억이니까요.
위의 경우의 수를 꼭 참고하셔야 분양권 취득과 중도금 대출을 준비하시기 바랍니다.
분양권은 중도금대출만 해결하면 끝?
중도금대출이 나오느냐도 중요하지만 사실 중도금대출도 대출입니다. 이게 잔금때 주택담보대출로 돌려지면 이 원리금도 상환을 할 수 있을 만해야 합니다.
자칫하면 대출에 허덕이다가 잘못된 투자 실패가 될 수 있습니다. 본인의 소득과 자금 상황에 맞는 안전한 분양권 투자(관련 글 더보기)를 하시기 바랍니다.
이상으로 분양권 중도금 대출 한도 총정리 포스팅을 마치도록 하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.