역전세 반환대출 규제완화 지원대상 대출한도 대출금액 정리

역전세 반환대출 규제완화 분석 및 포스팅을 해보도록 하겠습니다. 2023년 7월 27일자로 금융위원회에서 역전세 반환대출 규제완화를 시행한다고 발표하였습니다.

최근 전세 시세가 하락해서 이를 돌려줄 방법이 없던 집주인 분들에게 상당히 반가운 소식이 아닐 수 없는데요.

제가 직접 많은 자료를 조사하고 분석한 내용을 토대로 역전세 반환대출 규제완화 지원대상 대출한도 대출금액에 대해서 정리를 해보도록 하겠습니다. 그럼 아래를 집중해서 봐주시기 바랍니다.

역전세 반환대출 규제완화 지원대상

지원대상 자격

2023년 7월 3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중에서 2024년 7월 31일까지 임대차 계약만료 등 반환수요가 발생하는 경우로서, 역전세로 인하여 전세금 반환이 어려운 집주인들을 대상으로 합니다.

여기서 집주인은 개인, 임대사업자 모두 가능하며, 아파트/연립다세대/주거용 오피스텔 등이 모두 포함됩니다.

✅ 금융위원회 보도자료로 보기

지원 경우들(CASE)

아래와 같은 경우들 모두 지원대상 자격에 해당이 됩니다.

1. 후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우
2. 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록, 우선 완화된 대출규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환자금을 지원하되, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환토록 할 예정입
   • 보증금 없는 월세 계약시 반환보증가입 절차 불요
3. 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우(기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주)에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원할 예정
   • 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행될 예정

한시적 규제완화

이번 조치는 한시적으로만 운영을 합니다. 2023년 7월 27일부터 2024년 7월 31일까지로 딱 1년 간만 한기적으로 완화 적용이 되는 겁니다.

• DSR 40% → DTI 60%
• RTI 1.25~1.5배 → 1.0배

필수 조건

이번 규제완화를 적용받기를 원하는 집주인은 아래의 사항들을 모두 만족하여야 합니다.

• 후속 세입자와 “전세금 반환보증 가입”을 특약으로 하는 임대차계약을 체결
• 은행은 동 임대차계약서(특약)가 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원
• 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입
  • 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치

역전세 반환대출 규제완화 대출한도

대출한도

대출한도는 개인의 경우 DSR 40% 적용이 제외되게 되고, DTI 60%만 적용이 됩니다. 임대사업자의 경우 RTI 1.25(비규제), 1.5(규제)에서 1.0배로 완화가 됩니다.

• [개인] DSR 40% 적용 제외, DTI 60%만 적용
• [임대사업자] RTI 1.25(비규제)∼1.5배(규제) → 1.0배

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역전세 반환대출 규제완화 대출금액

대출금액

전세금의 차액지원이 원칙입니다. 필요시에는 전세금 전액 대출 후에 차액상환도 가능합니다.

다만 이 경우 1년내 후속 세입자 계약시 전세보증금으로 대출금 우선상환 또는 해당 주택으로 집주인 입주시 집주인 본인의 퇴거자금(전세보증금) 확인 등을 하게 됩니다.

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예시

예를 들어 기존 전세금이 5억이었는데 시세가 4억으로 낮아진 경우 1억에 대한 대출지원이 가능합니다.

다만 이 경우 후속 세입자를 구할때 특약에 세입자 보호조치를 기재하여야 하며, 전세보증금 반환보증보험도 가입해야 합니다.

역전세 반환대출 규제완화 가입 등 주의사항

가입은 어디에서 가능한지?

역전세 반환대출을 받은 집주인의 경우, 세입자 보호조치를위해 보증3사에서 제공하는 (특례) 반환보증보험 상품을 가입해야 합니다.

세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 상품(임차인반환보증상품)은 오늘부터 가입이 가능하며, 8월에는 집주인이 직접 가입하는 상품(임대인 반환보증상품)이 출시될 예정입니다.

본 상품은 주택도시보증공사(HUG, 인터넷 · 지사 방문 · 위탁금융기관방문), 한국주택금융공사(HF, 위탁금융기관 방문), SGI 서울보증보험(지사 방문)을 통해 가입이 가능합니다.

후속 관리 조치

이번 규제완화는 역전세 문제를 해소하기 위하여 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출규제를 완화하는 목적이기에 타 용도 등으로 활용되지 않도록 엄격하게 관리를 한다고 합니다.

• 지원대상은 역전세 반환대출 규제완화(DSR·RTI 등) 발표가 이뤄지기 전(’23.7.3일 이전)에 임대차계약이 체결된 경우 중 ’24.7.31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정
• 지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인
• 대출금을 현 세입자에게 직접 지급하여 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리
• 반환대출 이용기간 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 하여, 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과

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역전세 반환대출 운영절차

후속세입자와 전세계약을 체결한 경우	(대출상담·신청) 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배) 은행은 ➀대출가능 한도 및 ➁집주인이 지켜야할 의무(세입자 보호조치 등) 등 안내 (전세 계약) 집주인 ↔ 후속 세입자 임대차 계약에 ‘세입자 보호조치 특약’ 명시(한방계약서) (대출심사·실행) 은행 → 집주인 (금액은 기존세입자 직접 지급) 은행은 집주인↔후속세입자 전세계약서(세입자 보호조치 특약) 확인후 대출 실행 ➀일정기간내 반환보증 가입 ➁가입하지 않을 경우 대출회수 등 대출약정 체결 (반환보증 가입) 집주인(또는 세입자) → 보증기관 후속세입자 전입후 3개월 내 가입(➀세입자가입+집주인 대납(7.27), ➁집주인가입(8월∼) 모두가능)
당장 후속세입자가 없는 경우	(대출상담·신청) 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배) (대출심사·실행) 은행 → 집주인 완화된 대출규제 범위내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원(약정有) (전세 계약) 집주인 ↔ 후속 세입자 대출 실행후 1년내 세입자 보호조치 특약이 있는 임대차 계약서 체결·제출 후속 세입자의 보증금으로 대출상환(중도상환수수료無) + 근저당권 감액등기 (반환보증 가입) 집주인(또는 세입자) → 보증기관 후속세입자 전입후 3개월내 가입(➀세입자가입+집주인 대납(7.27), ➁집주인가입(8월∼) 모두가능)
집주인 본인이 입주하는 경우	(대출상담·신청) 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배) (대출심사·실행) 은행 → 집주인 완화된 대출규제 범위내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원(약정有) (자가거주) 집주인 → 은행 대출 실행 후 1개월 내 전입신고서 제출 (모니터링) 집주인 ↔ 은행 * 최소 2년간 실거주 의무 모니터링 실시

보증3사 특례 전세금 반환보증 보험

임대인은 후속세입자와 전세계약 시 특약사항을 전세계약서에 반영하여야 하고 공인중개업소를 통해 계약하여야 합니다.

전세계약 특약으로 ➀반환보증 가입 ➁임대인 보증료 부담의무(최초계약만 해당) 명시(특약위반시 세입자는 ⅰ)분쟁조정위, ⅱ)전세금반환요구, ⅲ)은행 통보(대출회수) 등 가능)하여아 합니다.

임대인 또는 임차인은 임차인이 주택에 입주․전입신고 등을 통해 대항요건을 갖춘 이후 특례보증 가입 신청 가능합니다.

보증료는 임대인이 직접 보증기관 등에 납부 가능하며, 임차인이 대납한 경우 임대인이 임차인에게 1개월 내 보증료 전액 지급이 필요합니다.

역전세 반환대출 규제완화 요약 정리

1. 7.27일부터 1년간 은행권 전세보증금 반환목적 대출규제 완화 시행
   • DSR 40%→DTI 60%, RTI 1.25~1.5배→1.0배
2. 당장 후속세입자가 없는 경우 등도 지원하여 세입자의 원활한 퇴거를 폭넓게 지원
3. 가계부채 증가, 후속세입자 전세금 미반환 위험 등 부작용이 발생하지 않도록다양한 제도적 보완장치 마련

역전세 반환대출 규제완화 결론

여기까지 역전세 반환대출 규제완화 지원대상 대출한도 대출금액 정리를 해보았습니다.

현재 역전세 문제가 상당히 심각하다고 하는데요, 이번 규제완화 조치가 집주인과 세입자 분들 모두에게 도움이 되었으면 합니다.

위 정보를 잘 참고하시어 한시적으로 운영되는 이번 조치를 잘 활용해보시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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